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綠色建筑，是「燒錢」還是「續命」？

時間：2025-04-07 14:52:11 作者：GBWindows 來源：行業網站閱讀：204

內容摘要：伴隨著商業地產對ESG關注度的與日俱增，CRR也策劃了一系列報道深入解讀——早在去年11月，我們即以《走進商業地產的ESG，只是「看上去很美」嗎？》，解析碳排放這一關鍵指標。而在本期，我們將目光投向綠色建筑（GREENARCITECHURE）。作為行業重點關注的ESG實質性議題，「綠色建筑」涵蓋設計、施工和運營等全生命...

伴隨著商業地產對ESG關注度的與日俱增，CRR也策劃了一系列報道深入解讀——

早在去年11月，我們即以《走進商業地產的ESG，只是「看上去很美」嗎？》，解析碳排放這一關鍵指標。

而在本期，我們將目光投向綠色建筑（GREEN ARCITECHURE）。

作為行業重點關注的ESG實質性議題，「綠色建筑」涵蓋設計、施工和運營等全生命周期，涉及節能、環保、經濟、適應性等多個議題，不僅高度契合ESG的可持續發展理念，也與人類的生活質量息息相關。

小到窗前綠植，大到摩天大樓，綠色建筑并非遙不可及，而是早已與我們的生活，產生了千絲萬縷的聯系。

物業的「綠色入場券」

你認識幾個？

縱觀商業地產企業的ESG報告，綠色建筑認證的標準可謂門類紛繁，包括中國綠建標準、LEED認證、WELL認證、EDGE認證、BREEAM評級等等。

這些標準之間有什么共性之處？獲得不同認證的商業建筑之間有怎樣的差異？我們試圖通過繪制綠色建筑的「勛章圖鑒」，讓讀者更容易理解。

對比國內外的綠色建筑標準，大部分均圍繞物業的全生命周期，考量建筑物對資源的管理能力，對生態環境的影響，以及空間的舒適性和高效性；各有側重的標準，為市面上的綠色建筑提供了全面而又多樣化的評價指引，能更大限度地提高綠色建筑的可持續發展。

近年來，除了綠色建筑，「零碳建筑」也紛紛擠進了各大企業ESG報告的綠色名單。那么，零碳建筑又是什么呢？

零碳建筑實質是基于綠色建筑的環保特征上，對碳排放影響加以約束，通過引入凈零能源、凈零水、凈零廢物和凈零排放等關鍵策略，實現建筑全生命周期零碳排放。

國際上處于領導地位的依然是人們熟悉的LEED標準，LEED Zero為全球有志于實現凈零目標的LEED項目提供認證標準，包含LEED零水耗認證、LEED零能耗認證、LEED零碳認證和LEED零廢棄認證四大類別。

在目前全球182個參與LEED認證的國家和地區中，中國是7個擁有LEED Zero項目的國家之一。

隨著零碳建筑、零碳商業體的賽道開啟，國內開發商也加速入局，由多個政府部門和機構制定的《被動式超低能耗綠色建筑技術導則》、《近零能耗建筑技術標準》，為我國的零碳建筑提供了技術、設計、施工及運維等多個方面的標準化支持。

綠色建筑是「環保奢侈品」嗎？

由于新技術的采用，綠色建筑往往導致成本上升，這成為了開發者、經營者，甚至是消費者在選擇綠色建筑產品的障礙。

然而，將建筑的「綠色溢價」和一般商品的溢價等量齊觀，本身就是不合理的。

綠色溢價本質上代表的是企業在實現「碳中和」過程中所產生的轉型成本，這種成本的背后潛藏著長期性的價值效益，和前瞻的風險抗壓力。

從資產物業全生命周期來看，綠色建筑在規劃、設計和施工階段可能使建設成本有所增加，但在長期使用過程中因持續產生資源節約效益而顯著降低了運營成本，其總成本并不一定高于傳統建筑。

下面我們看看新型的綠色建筑手段，是怎樣在體現環保效益的同時實現提效降本。

「預制」的建筑，更有性價比

「裝配式建筑」也稱為「預制建筑」或「模塊化建筑」，是一種將建筑的主要結構和構件在工廠預制，然后運輸到施工現場進行組裝的建筑方式。

這種綠色建造方式，由于高度的標準化和規模化，不論在成本、效率、質控、持續性等方面都有優異的表現，而現場施工的環境友好因素、施工安全性也從不同的維度契合ESG的發展觀念，受到了廣大開發商的青睞。

目前華潤、龍湖、萬科、新城、招商蛇口等企業，已將裝配式建筑納入到發展低碳綠色商業綜合體的重點戰略中。

*圖源：buildsoft.com.au

截至2023年末，龍湖集團已申請裝配式專利199項，產品迭代相關專利累計81項，裝配式產品落地的商業項目達到140+個、1852萬方。2024年，龍湖旗下的智慧營造品牌發布首個面向多業態的「6+N」模塊化產品體系。

*龍湖集團裝配式「6+N」產品體系

同時，裝配式建筑也展現出高效的「綠色生產力」。目前，招商蛇口以超低能耗技術、裝配式建筑、裝配式裝修為引擎，已形成自己的低碳建造體系（LCCS），建筑全生命周期碳排放較2016年建筑節能設計標準減少50%以上。

其中，位于成都天府的低密綠廊商業項目采用鋼結構形式，整體裝配率達到76.3%，相比傳統建造項目，整體項目預計減碳量2.71萬噸。

*招商蛇口的低碳建造LCCS技術體系

被動式設計，向自然借用能源

與依賴機械干預的主動式設計系統不同，建筑中的被動式策略利用場地的固有特征，通過建筑朝向、保溫、體形、遮陽、窗墻比和自然通風等物理手段來降低能源消耗。

這種可持續的建造方式通常初期投資較低，并因為不依賴于復雜的機械系統，長期維護成本也相對較低。

在被動式設計中，天窗設計是建筑師最常用的手法，利用自然光和熱量，減少對人工照明和采暖的依賴。

以獲得WELL健康建筑標準金級預認證的新世界地產11 SKIES零售中心項目為例，其設置的創新電動變色天窗可提高采光并限制太陽熱輻射的影響，這也是該技術在香港首個大規模的商業應用。

*新世界地產11 SKIES

被動式天窗開窗，也可以作為自然通風的一部分，起到「煙囪效應」和「拔風作用」，幫助建筑內部空氣流通，減少機械通風的需求，降低空調能耗。

龍湖集團在青島中德未來城項目中就采用了多項的被動式門窗設計，包括應用高性能外保溫體系、高性能被動式外窗、連續完整的氣密層、活動外遮陽、被動式內開內倒窗、被動式內開門、防火門等，并采用無熱橋節點處理技術，在滿足夏季遮陽隔熱的同時，滿足冬季采保暖的需求，降低對空調等設備的使用率。

在結合高效新風系統的管理下，中德未來城實現了年平均采暖利用率39%，月最高采暖利用率100%的節能降本成效。

*龍湖中德生態園未來城商業綜合體項目效果圖

廣州番禺四海城的建筑設計便是對傳統商業空間的一次大膽創新，項目依山而建，保留了原地形的山體高差，整個建筑形態以不規則波浪曲線為主，展現出層層有戶外、處處是綠化的公園式布局。

戶外街區的數百米退臺設計，形成了立體層疊的開放式「峽谷」與「盆地」，一方面，讓建筑群的朝向、采光、通風都最大限度地利用到地形優勢，另一方面，讓商鋪擁有最開闊的視野，將商業區、餐飲區與自然與露天的有機結合。

*廣州番禺四海城

穿越周期，零碳商業體可能更「賺錢」

都說「碳中和」時代，零碳是大趨勢，但「零碳建筑」對于很多人來說仍是一個新名詞，并容易貼上高成本、高技術門檻的標簽。

事實上，零碳建筑的長期性效益是多方面的。

首先，能源效率的提升可以顯著降低能源消耗和相關成本；其次，零碳建筑高度契合ESG的環境理念和雙碳目標，將會得到更多國家氣候政策和綠色金融的資金支持。

對于商業地產來說，更重要的是，零碳商業體的開發，能推動企業運營成本的變革、創造新的商機，體現企業的社會責任感和核心競爭力。

前面提到，零碳建筑是通過凈零碳排、凈零能源、凈零廢物、凈零水等關鍵策略來實現的，那么在這些領域拿到「金漆招牌」的項目，都做對了什么？凈零背后創造了什么可持續效益？

*按照LEED Zero認證標準繪制

招商蛇口成都天府商業綜合體項目，是「零碳排放」的試點園區，相比傳統建造項目，預計年減碳量2011噸。

在關注項目建造過程綠色環保的同時，該項目也關注運營階段的脫碳，園區的各類項目全面運用高效機房技術，提升制冷系統能效等級，各項目全年EER目標值均達5.0以上，相比常規商業綜合體（EER值3.5左右），預計運營階段每年減少碳排放1295噸，單位GDP碳排放低于成都市同類項目30%以上。

*成都天府招商花園城

在「凈零能源」、「超低耗能」方面，太古地產的表現較為突出，旗下的17座物業均通過香港「零碳就緒建筑認證」，數目是香港地產發展商之首，我們也曾持續報道過其廣州太古匯辦公樓的可持續理念。

其中，太古坊一座是香港首個及唯一一個物業發展項目獲能源與環境設計先鋒評級（LEED）社區認證計劃的金級評級，截至2023年底，太古坊包括太陽能、生物柴油三聯供系統、垂直軸風力發電在內的再生能源的發電量超過226,000千瓦時。

嘉里建設的綠色管理能力，在旗下上海靜安嘉里中心得到了權威性的認可——靜安嘉里中心辦公樓獲得中國大陸第一個LEED Zero Carbon辦公樓認證、亞洲第一個LEED Zero Carbon & Zero Waste雙認證、WELL白金級認證等多個行業認證。

嘉里的綠色運營關照到商業物業的全生命周期，協同了各管理部門、街道、租戶、節能低碳環保企業等各方持份者，確保項目在節能改造、光伏安裝、綠證交易、循環利用、垃圾分類、改善水質空氣質量、綠色宣傳等方面的持續投入。

在減廢方面，嘉里物業在各樓層設置能自動計量的分類垃圾箱、廚余生化處理機，并自帶空氣凈化和污水處理裝置。建筑垃圾處理方面，與具有處理資質的企業簽訂清運合同，使得建筑垃圾被清運后再生成可以利用的物品。

*上海靜安嘉里中心

商場綠植僅是美陳的一部分？

當談到綠色建筑的「綠」時，腦海里很容易具象化為「綠植」，綠化在常規的商業規劃中往往被歸類為美陳的一部分，起到美化和裝飾的功能，但當它應用在綠色建筑上，被賦予的意義就深遠很多。

這里涉及到一種革新的城市韌性開發模式——「城市再野化」，它的目標是通過恢復城市中包括植被、水體、地形在內的自然棲息地，提升生物多樣性，幫助減輕和適應氣候影響，改善居民的健康和福祉，促進多方利益相關者協同合作，這些都是ESG框架下的關鍵要素。

在景觀設計方面，大悅城已有相關的標準化要求，包括充分考慮植物的生長習性和生態競爭性問題，在遠人區域種植高大喬木，提供鳥類棲息地，減少人類行為對鳥類生活的干擾。同時，景觀照明的設計也要求盡量避免對生態環境及動植物生活造成干擾，親自然區域減少燈光照射。

項目方面，以取得最高級別綠色建筑及健康認證的香港太古坊為例，在2020年重建計劃中就進行了生物多樣性研究，令太古坊的室外綠化空間比例增至物業總占地面積的30%，流水布置、行人步道、結合種類繁多的本地樹木和植物，在商廈林立的香港，創造自然呼吸的社區微氣候。

*香港太古坊

與「凈零功力」強大的硬核技術相比，綠植在生態環境、社區營造方面的「軟性滲透力」也是毫不遜色。

新世界發展為了將生物多樣性引入城市環境中，在旗下的K11 MUSEA開設了Nature Discovery Park，為本地稀有植物、熱帶和本土植物提供家園，同時設有一個水族館。

這個項目不僅保育在地生物的多樣性，還為租戶、顧客和訪客提供導賞團、工作坊和教育體驗，為商業項目培育可持續的人與自然共生模式。

*K11 MUSEA的Nature Discovery Park

氣候越「任性」

商業建筑越需要「韌性」

全球氣候變化，增加了極端天氣事件的概率與強度，這直接為商業資產物業帶來物理性損害、資產價值變化等風險。

「氣候風險壓力測試」作為金融機構風險管理體系的一部分，同時也是地產企業實現ESG目標、保持商業韌性的重要工具。壓力測試的目的在于了解不同項目所處的氣候環境如何影響自身業務運營，并針對高暴露風險的項目，進行相關因素的場地改造和運營調整。

恒隆地產在2023年ESG報告中對氣候風險有過詳細分析。其中，在2016年和2018年兩度遭遇水災和臺風吹襲的天津恒隆廣場，暴露在高度水災風險下，該物業實施了多項氣候適應措施，如安裝高效水泵、輔助設備和蓄水盤，并與政府部門合作擴寬物業周邊的水管。往后數年，即使在暴雨期間，物業仍能夠就降水增加實施有效控制。

*天津恒隆廣場

太古地產最新的氣候風險評估顯示，旗下的全球物業組合建筑物風險水平屬于低至中度，顯示適應能力相對較強。這也是得益于太古持續地對適應性設計進行調整，包括更新項目的酷熱和相對濕度設計準則、制冷負荷及抗洪的設計，并預留儲備能力，提高防御水平。

商業的理想歸宿，離不開WELL being

與其他綠色建筑標準不同，WELL更關注建筑內部包含舒適、健康、空氣、水、光線等指標在內的環境因素，著重探索建筑與其居住者的健康關系。在2023年的ESG報告中，「取得WELL健康建筑認證」已被列入到大部分商業地產企業的綠色建造目標當中。

與此同時，應對健康危機的相關運營措施，也在同步晉級。《WELL健康-安全評價準則》（簡稱WELL HSR），適用于全球所有類別的物業設施根據這一準則采取適當的運營管理政策、維護管理制度、與常駐建筑用戶的互動、以及應急計劃的制定與落實。

截至2023年，恒隆地產在香港和內地八個城市的19個物業已獲頒發《WELL 健康—安全評價》，為保障訪客的健康與安全保留有力的措施。

如昆明恒隆廣場安裝醫療級通風系統連紫外光消毒功能，以改善室內空氣質素。

*昆明恒隆廣場

武漢恒隆廣場安裝室內空氣質素監察器，實時監測室內空氣質素水平。此外，恒隆也定期檢討應急準備方案，以確保有能力為下一波疫情或流感高峰作出更完善的應對。

*武漢恒隆廣場

誰是進擊的綠色建造者？

綠色建筑，除了上文所講到的在成本節約、社區營造、韌性提升、健康福祉等方面的價值，它為企業帶來的效益還不止于此。綠色建筑之所以在地產行業ESG報告中成為最重要的實質性議題之一，也是由于其創造的經濟效益和市場價值。

隨著品牌租戶對所租賃項目持有綠色建筑認證的背書需求上升，綠色認證項目創造了更高的出租率和更低的空置率，權威機構的調研數據顯示，獲得綠色建筑認證的項目，空置率比非認證項目低4%；租金也高出10%~13.3%不等。

同時，由于綠色認證的項目更容易獲得金融機構的信貸優惠，以及包括綠色債券、綠色保險在內的多元融資渠道，運用綠色建造打通「綠色金融」鏈路，成為地產行業突破資金瓶頸的重要手段。

對于政策和土地資源的問題，在地區政府積極鼓勵綠色建筑發展的前提下，綠色認證項目將會獲得政策、土地、稅收等方面的資源傾斜。

在頭部商業地產開發商中，那些進擊的綠色建造者，都有誰呢？

在綠色建筑的認證之路，我們看到大部分頭部企業已深耕多年，如嘉里建設的綠建認證項目已達91%，恒隆地產的綠建面積已達到80%以上。

近三年來，企業在綠色建造發展上也呈現加速發展的態勢，如新城控股三年內新增多項認證，包括42個國家綠色建筑標識項目，12個LEED認證項目。

在標桿企業的引領下，中國綠色建筑數量有望持續增長，從地方到全國、從單體向城區，展望未來，我們希望綠色建造可以拓寬到城市規模化的融合發展。

寫在最后

在ESG的框架下，商業地產能做的還有很多——

單是圍繞「綠色建筑」，也存在多元的轉型機會，可以創造可持續的成本效益、培育自然與社群共生的有機生態，讓企業在逆勢下與環境、社會一同成長。

專注當下固然可貴，但看見未來同樣重要。綠色建筑所搭建的，并非只是眼前的一磚一瓦，而是通往未來的橋梁。

*本文封面圖及開篇圖來源于廣州太古匯

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