以下是中國(guó)建科院上海分院綠色建筑咨詢事務(wù)所常務(wù)副所長(zhǎng)張崟在中國(guó)綠色建筑產(chǎn)業(yè)專家論壇上（2013年7月13日下午）\x00演講：

    張崟：首先我們會(huì)從幾個(gè)方面一個(gè)是背景，一個(gè)是現(xiàn)狀，還有一個(gè)是發(fā)展的前景我們了解綠色低碳，綠色低碳的地產(chǎn)對(duì)主要目的是節(jié)約能源和低碳減排，我們看一下全球大事記，隨著越來(lái)越多的會(huì)議，全國(guó)甚至全世界對(duì)節(jié)能減排是非常的重視，我們看一下綠色建筑的發(fā)布很有一個(gè)道理我們可以看到在城市當(dāng)中60%的能耗是來(lái)源于建筑，而交通一般只占到30%，房地產(chǎn)本身又是一個(gè)高碳排放的行業(yè)，像一些發(fā)達(dá)城市中特別是一些發(fā)達(dá)城市中建筑的能耗占到絕對(duì)的數(shù)量，我們可以看到建筑是我們低碳減排的優(yōu)先項(xiàng)，我們綠色建筑是順了這樣的趨勢(shì)。綠色低碳的意義可以說(shuō)是創(chuàng)新了一個(gè)新的發(fā)展模式，他的意義也分為幾個(gè)要點(diǎn)，第一個(gè)是技術(shù)意義，綠色建筑的發(fā)布可以說(shuō)我們很多技術(shù)都得到了一個(gè)發(fā)展，很多企業(yè)由此都獲得了一個(gè)很好的被扶持的，扶持了很多具體的發(fā)展。

    另外會(huì)意義，可以說(shuō)是在公眾中引起了節(jié)能意識(shí)，環(huán)保意識(shí)，特別是這幾年我們對(duì)于環(huán)境問(wèn)題越發(fā)的重視，人們現(xiàn)在都知道PM2.5了，霧霾影響了。可以說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)是拉動(dòng)了中國(guó)這幾年的經(jīng)濟(jì)，從宏觀和微觀層面上使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的發(fā)展。針對(duì)綠色地產(chǎn)發(fā)展，可以說(shuō)全世界各地是發(fā)布了一些標(biāo)準(zhǔn)，包括中國(guó)英國(guó)的，澳大利亞的等等，再看中國(guó)綠色地產(chǎn)的發(fā)展，中國(guó)綠色地產(chǎn)的發(fā)展大致分為三個(gè)階段，泛綠階段和深綠階段，以及淺綠階段，深綠階段是綠色建筑引入了設(shè)計(jì)過(guò)程，綠色建筑評(píng)審這樣的體系發(fā)布可以說(shuō)可把很多綠色地產(chǎn)商引入進(jìn)來(lái)，真正綠色地產(chǎn)的發(fā)展可以從深綠階段際跡從泛綠階段包括已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行全生命周期的考量，從我們施工到運(yùn)營(yíng)，到管理等等都把綠色地產(chǎn)的理念充分的發(fā)揮。

    還有一個(gè)非常重要一點(diǎn)是綠色建筑的增量成本我們也大致從一百個(gè)項(xiàng)目中統(tǒng)計(jì)了發(fā)展的趨勢(shì)，2008年到2010年增量成本是在一二甲笥業(yè)吶帕校隨著2013年全國(guó)各個(gè)詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)越發(fā)提高，產(chǎn)品體系都是在完善當(dāng)中，造價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)降低了很多，綠色建筑成本呈現(xiàn)512個(gè)階段，我們也對(duì)現(xiàn)有綠色建筑進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)綠色建筑由于我們的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審大家都是在標(biāo)準(zhǔn)評(píng)數(shù)據(jù)，使得我們綠色建筑缺乏亮點(diǎn)，同質(zhì)化比較嚴(yán)重，從而鼓勵(lì)一些創(chuàng)新技術(shù)在綠色建筑中的應(yīng)用。主動(dòng)式技術(shù)比較多，被動(dòng)式應(yīng)用比較少，也是因?yàn)轫?xiàng)目中從施工階段或者是建完搞綠色建筑或者是進(jìn)行建筑技術(shù)的堆積，很難從方案中考慮。居住建筑大約42%，偷稅地面和雨水收集利用是可以進(jìn)行一個(gè)占據(jù)的，20級(jí)到了節(jié)能，太陽(yáng)能熱水器的利用，一星級(jí)來(lái)說(shuō)是節(jié)水，二星級(jí)節(jié)能也是非常重要的，三星級(jí)包括活動(dòng)外遮陽(yáng)，自然采光等等。

    低碳城市區(qū)域級(jí)的生態(tài)城推動(dòng)綠色地產(chǎn)的發(fā)展，除了我們國(guó)家發(fā)布五省八市以及馬總說(shuō)的我們?nèi)珖?guó)八個(gè)生態(tài)城市，這樣的推廣，今年可能會(huì)有八到十個(gè)生態(tài)城市黃藍(lán)ǎ其實(shí)我們很多地產(chǎn)商業(yè)也許在開(kāi)發(fā)區(qū)域級(jí)的綠色地產(chǎn)項(xiàng)目，包括萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)城以及綠地的美麗家園都會(huì)是下一步綠色地產(chǎn)的模塊型的發(fā)展。包括我們綠色理念也已經(jīng)開(kāi)始指導(dǎo)我們?yōu)榈囊?guī)劃，像虹橋商務(wù)區(qū)等等。

    另外我們綠色建筑由星級(jí)認(rèn)證發(fā)壞教技屏浚這是綠色地產(chǎn)最主要功能之一。另外我們保障性住宅也開(kāi)始執(zhí)行綠色建筑體系了，從深圳一些城市強(qiáng)調(diào)城市級(jí)保障房要做綠色建筑以外，還有一些大型集團(tuán)也做自己的綠色建筑項(xiàng)目中把保障房納入一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)中。還有政策，我們目前來(lái)說(shuō)政策推導(dǎo)綠色建筑，現(xiàn)在一千多個(gè)簧建筑可能90%是社會(huì)標(biāo)識(shí)，而10%才是運(yùn)行標(biāo)識(shí)，要經(jīng)過(guò)能效測(cè)評(píng)拉動(dòng)我們綠色建筑的發(fā)展，否則將會(huì)陷入一個(gè)虛假的范圍。

    包括我們綠色建筑行動(dòng)方案，明確了我們10億平方米，包括大型公建明確了政府的責(zé)任制，原來(lái)綠色建筑對(duì)于全國(guó)各地的政皇且桓黿跎咸砘ǖ墓ぷ鰨另外一個(gè)是我們167號(hào)文規(guī)定了相關(guān)細(xì)則的，包括全國(guó)各地地方城市也進(jìn)行了一系列綠色建筑的補(bǔ)貼，也許之前有專家講過(guò)了回顧一下像天津?yàn)I海新區(qū)還有重慶市，還有太陽(yáng)光熱等這些返還的措施，包括青島是固定80，60，40萬(wàn)的補(bǔ)貼，其他的像比較有政策是上海，上海補(bǔ)貼力度是全國(guó)最大的，是達(dá)到60，還有對(duì)相應(yīng)的技術(shù)都有相應(yīng)的補(bǔ)貼，這在全國(guó)是相對(duì)比較領(lǐng)先的。

    我們要看一下綠色地產(chǎn)的發(fā)展模式和前景，發(fā)展模式方面碳排放交易將成為綠色地產(chǎn)重要的一塊，我們中國(guó)在2015年成立碳排放交易市場(chǎng)，我在上海深圳進(jìn)行試點(diǎn)，發(fā)達(dá)城市主要能耗是在建筑商，工業(yè)相對(duì)比較少，這將成為發(fā)達(dá)城市發(fā)展研究的重點(diǎn)，發(fā)達(dá)城市是我們每一個(gè)城市或者是每一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)一個(gè)最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，所以說(shuō)綠色地產(chǎn)商通過(guò)碳排放交易獲得額外的收益這是與傳統(tǒng)建筑最大的不同。

    我們看綠色地產(chǎn)的發(fā)展模式，碳排放體系也會(huì)采取強(qiáng)制性的，資源性是自發(fā)的企業(yè)和省市自發(fā)的，但是不被強(qiáng)制性體系所認(rèn)可，我們國(guó)際上碳排放交易體系有兩大類，一個(gè)是英國(guó)的，一個(gè)是東京體系，這英國(guó)是4年左右，東京是5年左右，另外是80%的商業(yè)還有20%的公建。像東京這個(gè)體系對(duì)于我們中國(guó)更加具有相關(guān)的參考價(jià)值。碳排放加以從第一個(gè)碳排放交易是東京采取的碳排放交易，這是中國(guó)首筆碳排放交易，北京這個(gè)能源交易所也是首筆碳排放的交易，進(jìn)一步明確了我們國(guó)家能效交易的機(jī)制。俄羅斯天然氣購(gòu)買了三家4500標(biāo)準(zhǔn)煤的節(jié)能率，也是建筑ㄓ蛺寂歐諾慕灰住０括房地產(chǎn)商進(jìn)入聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃部署氣侯中和網(wǎng)絡(luò)，還有住建部和財(cái)經(jīng)不發(fā)布節(jié)能通知中隊(duì)節(jié)能改造項(xiàng)目向?qū)嵭刑冀灰追矫孢M(jìn)行傾斜。

    如果說(shuō)我們綠色地產(chǎn)真的是考慮碳交易，考慮減排量的話我們傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式節(jié)能措施羅列和ɑ峋嚀逡求會(huì)出現(xiàn)節(jié)能難度很大這樣的弊端，另外施工階段主要是設(shè)備的運(yùn)行情況，運(yùn)行階段主要是正常運(yùn)行就可以了，在立項(xiàng)階段要進(jìn)行規(guī)劃，要將能耗量分配給專業(yè)，在施工審查階段要建立審查制度，還要建立整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)樓宇的平臺(tái)，以便于和能耗進(jìn)行相關(guān)的對(duì)比。

    最重要是融資的建議，可以看到房地產(chǎn)過(guò)渡的開(kāi)發(fā)也可以使得我們房?jī)r(jià)收入比高張不下，現(xiàn)在目前房地產(chǎn)政策導(dǎo)向還非常不明朗，但是可以知道綠色地產(chǎn)肯定是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要導(dǎo)向，因?yàn)椴荒茏尩禺a(chǎn)更加高能耗，而且它的房?jī)r(jià)又很高，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是順應(yīng)我們國(guó)家體制要求，能夠開(kāi)發(fā)綠色地產(chǎn)獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

    我們看房地產(chǎn)融資的方案，銀行貸款，債券融資，融資租賃，信托融資，國(guó)外地產(chǎn)融資的進(jìn)展日本政府鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)重視環(huán)境性能的公寓貸款優(yōu)惠利率，三星級(jí)，四星級(jí)的新建公寓市場(chǎng)利業(yè)1.2%，5星級(jí)優(yōu)惠1.5%，我們國(guó)內(nèi)2011年從政策行政法規(guī)市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)，有了這樣的政策導(dǎo)向以后我們可以看到在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道中正在研究房地產(chǎn)行業(yè)綠色低碳企業(yè)評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)是否開(kāi)發(fā)綠色地產(chǎn)項(xiàng)目和你消費(fèi)者是否購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目給予按揭貸款給予最重要的參考指標(biāo)，房地產(chǎn)商企業(yè)購(gòu)買的時(shí)候是購(gòu)買綠色建筑的話會(huì)獲得金融機(jī)構(gòu)其他方面的支持。像人民銀行也好，住建部也好都進(jìn)行了金融機(jī)構(gòu)的參與和關(guān)注。
    再看綠色地產(chǎn)發(fā)展的前景，房地產(chǎn)行業(yè)綠色低碳這是不可逆轉(zhuǎn)的潮流了，可以說(shuō)一些發(fā)達(dá)國(guó)家他們的商業(yè)操作管理，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家你的租賃你沒(méi)有福利標(biāo)準(zhǔn)是租不出去的，另外可以看到能源的價(jià)格上漲以及科學(xué)綠色的改造對(duì)于我們市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)講有比較客觀的認(rèn)識(shí)帶動(dòng)綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的爆發(fā)，通過(guò)在全球范圍的投資比如說(shuō)世界五百?gòu)?qiáng)投資的樓盤必須滿足綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，這使得成為了建立新型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式了，另是一些主要的企業(yè)包括世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)一些在低碳節(jié)能方面需要做排頭兵樹(shù)立榜樣的企業(yè)，需要開(kāi)發(fā)綠色低碳這樣的企業(yè)來(lái)樹(shù)立品牌和形象，包括整個(gè)開(kāi)發(fā)商體系中我們的綠地、萬(wàn)科都是綠色地產(chǎn)的排頭兵，政府的法規(guī)我們最近也出臺(tái)了很多的鼓勵(lì)綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)施政策。

    對(duì)于投資人來(lái)看所有國(guó)家在轉(zhuǎn)型過(guò)程中早期采取綠色地產(chǎn)都獲得了高的水平，特別是我們中國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商做綠色低碳這樣的城市，而且是科技地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，雖然綠色地產(chǎn)凈利潤(rùn)比較難以預(yù)期，但是因?yàn)樗^高的租金和較高的入住率在交易中獲得的高額利潤(rùn)是不容置疑的，隨著綠色建筑場(chǎng)地越來(lái)越規(guī)范化，國(guó)家將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入到我們房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)我們很多地方比如說(shuō)北京、重慶這些地方綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)城市已經(jīng)納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)中去。我們綠色地產(chǎn)最大優(yōu)勢(shì)是讓租戶和業(yè)主可以達(dá)到一個(gè)最大利益的共贏，并且給租戶最大笫禱蕁１熱縊滴頤歉嚦萍甲≌肯定比周邊旁邊的樓盤甚至于達(dá)到一倍以上的溢價(jià)率，這會(huì)隨著開(kāi)發(fā)的成熟會(huì)轉(zhuǎn)為一個(gè)陳舊建筑的折扣，你沒(méi)有滿足綠色地產(chǎn)建筑的話是被賣到非常低廉的價(jià)格。
    我們看全國(guó)地產(chǎn)商的排名，萬(wàn)達(dá)是榜首，還有萬(wàn)科，綠地，這三家競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，包括他們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目都要強(qiáng)制性執(zhí)行一星級(jí)和二星級(jí)，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)對(duì)自己下一階段的規(guī)劃把綠色地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)目標(biāo)和開(kāi)發(fā)方向，綠地80%以上要做七級(jí)認(rèn)證，其他項(xiàng)目還有一些地產(chǎn)商分別的介紹，如果說(shuō)大家對(duì)于后面一些房地產(chǎn)商他們相關(guān)的變化包括他們綠色地產(chǎn)發(fā)展我們可以會(huì)后個(gè)別探討。謝謝大家！