“綠色建筑運營管理”是在建筑投入運營后利用綠色的、先進的、有效的管理方式，在綠色技術的帶動下實現建筑綠色管理的預期目標。

綠色建筑運營管理的主體分析

    物業管理方、業主方與政府機構構成了綠色建筑運營管理的主體。物業管理方扮演的角色是管理的主要執行者，也就是綠色建筑運營管理的主體方。物業管理企業在參與運營管理時的動因是多方面的，例如企業的知名度、企業的業務范圍，但是，利益仍是主要動力。對于綠色建筑物業管理企業來說，其在進行運營管理時成本相對較高，所以大多數物業管理企業將綠色建筑視為工作中的負擔。要想進一步增強綠色建筑運營管理水平，應根據綠色建筑管理企業的需求，構建相應的激勵機制，并明確綠色建筑管理體系的責任與地位。

    業主方是接受物業管理企業服務的主要對象，是綠色建筑運營管理的直接受益者，在綠色運營管理中發揮著重要作用。業主參與到綠色建筑運營管理中可以為管理工作提供動力，還可以有效地節約能源并提升經濟效益與環境效益。因為在節約能源與環境保護的過程中，僅依靠物業管理企業是不夠的，更需要業主的參與、配合，以達到最初的預定目標。

    在綠色運營管理的過程中，政府機構大多是從宏觀的層面進行管理，對綠色運營管理的發展起到引領的作用。政府在進行管理時應建立起完善的法律法規與相關政策，為綠色運營管理創建良好的外部環境，同時還應對綠色建筑物業管理企業的資質、人員的專業水平等進行嚴格審核，提升綠色建筑運營管理的服務質量。政府機構在進行綠色建筑運營管理的過程中，還應重點關注其社會效益與環保效益，將綠色物業管理模式作為綠色建筑運營管理的基礎，激勵推動綠色運營物業管理企業的發展，這樣在一定程度上能降低綠色建筑運營管理的推廣難度。

綠色建筑運營管理現狀

節約資源與環境保護的現狀

    在綠色建筑運行階段，節約資源并進行環境保護主要是為了實現綠色運營管理的預期目標。從建筑全生命周期角度來看，綠色建筑在運行階段的能耗占全生命周期的74.7%左右,而公共建筑能耗達到了84.7%。建筑行業相關專家通過對綠色建筑運行階段碳排放量的數據采集、計算模式后發現，綠色住宅建筑與公共建筑中碳排放總量比較相似，在運行過程中會有69%～80%的碳集中排放，但是在進行建筑建造與拆除的過程中碳的總排放量相對較少。在對建筑能耗水平進行評價時，應先提升綠色建筑項目的節能運行效果。

    因此，住房和城鄉建設部門也將綠色建筑運營管理中涉及的內容進行了細致的劃分，主要包括建筑暖通空調系統、建筑照明系統、建筑動力系統的節能效率，以及可再生資源的再利用率和節能管理維護等。此外，為了確保獲得的節能數據是真實有效的，應配備符合標準的能源計量設備并對各項能耗相對較大的系統進行能耗單獨計量，如電梯、照明等。一級水表計量率達到100%，二級水表計量率達到90%。

    在水資源節約方面，參照國內綠色建筑行業的發展需求與近年來綠色建筑工程的經驗，在工程進行階段應從節水系統、節水設備、非傳統水源利用方面進行統一的管理。在管理的過程中，應對水系統規劃效果進行考察并對節水設備的安全情況進行檢驗，同時還應對非傳統水源的使用效率等進行管理。在管理的過程中，應對平均日用水量、雨污分流情況、景觀水體的補充、節水設備的運行情況、綠化技術效果及非傳統水源利用率等指標進行重點管理，還應對實際用水的消耗量進行分析與記錄，做好節水定額值的比較，以此判斷節水措施的好壞以及節水設備是否可正常運行。可以采取一些有效的節水措施，例如，使用的衛生潔具符合《節水型生活用水器具》J164-2002標準的要求;在綠化方面采用噴灌、滴灌等節水器具;將雨水回滲利用，雨水排至室外散水，室外地面雨水一部分經土壤滲透凈化后涵養地下水及室外草場和樹木灌溉。

    環境保護方面，其主要目的是對綠色建筑的室內聲光環境進行控制，以及對室外綠化、垃圾的投放與處理進行管理。在控制室內空氣質量時，應加強管控手段并結合設備系統進行聯動反饋，對其進行專門的調控，做好設備系統的維護工作以保證設備系統可以正常運轉、優化設備功能。在進行室外垃圾處理的過程中，應根據建筑的特點與使用功能，制訂出垃圾分類、管理與收集制度，做好垃圾站點的清運、清潔與回收記錄，為消費者創造良好、舒適的生活工作環境。

綠色建筑運營經濟政策方面

    在進行綠色建筑運營管理時，政府部門制訂了一系列推動綠色建筑運營管理的經濟政策。同時，各地區也應根據自身經濟發展的要求制訂出適合本地區發展的經濟激勵政策，主要包括政府財政補貼政策、減免費用政策、信貸激勵政策及稅收優惠政策等相關的鼓勵政策。

政府財政補貼政策

    從某些城市的綠色建筑運行情況來看，獲得綠色建筑運行標識的建筑項目會得到政府財政補貼獎勵。相關的建設部門與財政部門應根據地區要求制訂出相關的財政制度及管理規定，對取得綠色建筑標識的建筑單位進行評級，制訂相應級別(一星級、二星級、三星級)的補貼金額標準。

減免費用政策

    目前，我國一部分省市為獲得綠色建筑標識的項目制訂了減免費用的政策。我國北部某城市政策規定，一星級綠色建筑可以得到政府30%的費用減免，二星級、三星級建筑可獲得的減免力度更大，分別為70%和100%。實施減免費用政策可以有效推動綠色建筑運營管理的發展。

信貸激勵政策

    與普通建筑相比，綠色建筑在建設過程中需要的建設成本、運行成本相對較高，回收投資的時期也相對較長。因此，一些地區為了進一步推動綠色建筑的發展放寬了信貸政策，并根據項目制訂出相關的優惠政策。某省根據不同的主體制定出了相應的金融服務政策：開發商在進行綠色建筑項目開發的過程中，可以享受貸款利率低于1%的貸款政策;消費者在購買綠色建筑產品后，可享受金融機構利率下調0.5%的貸款優惠政策。此地區在該政策的推動下擴大了信貸機構在綠色建筑方面的發展規模，還提升了開發商與消費者建設、購買綠色建筑的積極性。

稅收優惠政策

    還有些地區為了支持鼓勵綠色建筑運營管理，制訂了相關的評價標準，使綠色建筑管理企業可享受相關的稅收優惠政策。為進一步推動綠色建筑運營管理的發展，還可以制訂出加快綠色建筑運營管理的制度，規定綠色建筑在投入使用后可以獲得代表二星級、三星級標準的綠色建筑運營標識，并根據政策享受稅收優惠。

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提升綠色建筑運營管理水平的措施

    以我國某市建設的生態城為例，此生態城項目屬于我國與新加坡政府的戰略合作項目，體現了我國與新加坡政府在應對全球變暖、改善環境、節約能源與資源的決心，為建筑資源節約型、環境友好型社會提供有力的參考。此生態城作為國家間進行聯合開發的第一個生態城項目，在建設初期就擬定了綱領性的指標體系。指標體系包括22項相關額控制性指標、4項引導性指標。在此生態項目方面，最具有代表性的指標為實現綠色建筑比例百分之百。此生態城在設定指標時，以我國《綠色建筑評價標準》(GB50378)與新加坡綠色標準為準，具體的運營管理措施如下：

    第一，應對綠色建筑運營管理者的任務與職責進行明確。物業管理機構在獲得綠色設計認證建筑后，確保綠色建筑的正常運行并明確設計目標責任，在得到綠色運營認證后，應給予物業管理企業相應的精神獎勵與經濟獎勵。

    第二，對綠色建筑運營增加的成本進行認定。綠色建筑在建設的過程中會增加一定的成本，同時也會增加其運行的成本。因此，建議已獲得綠色運營標識認證的建筑物根據星級標準來收取相應的物業管理費用，并對綠色建筑運行增量成本進行彌補，在機制上使物業管理企業得到相應的回報，提升物業管理企業的經濟效益。

    第三，建設者應根據成本對綠色建筑進行設計與建設。建設者不能不惜成本地建設綠色建筑，所以應在滿足綠色目標與用戶需求的基礎上盡可能地降低運營成本。

    第四，利用信息化、智能化體系做好綠色建筑運營管理數據的分析。在構建信息管理平臺與智能控制平臺后積累的數據信息、成本信息及收益信息等可以有效地反映出綠色建筑的實際效益。

    第五，優化設備管理與保養。運行管理應確保其能滿足特定的功能要求，并根據設施設備狀態建立并實施設備設施運行管理制度;建立并實施上述系統中的主要用能設備的管理制度，宜將經濟運行要求納入相關的管理制度，確保設備處于正常運行狀態;建立并保持建筑本體及主要用能系統、主要用能設備的檔案以及運行、維護、維修記錄;建立并實施能源貯存管理制度;優化維護保養;保護保溫層，防止能源傳導。

結語

    在綠色建筑運營管理的重要階段，其消耗的總能耗高達75%。因而，要想真正實現綠色建筑預期的目標與預期的價值應將綠色運營作為重要的階段。在綠色建筑運用階段，人是綠色建筑運營管理的核心。但是，在實際管理的過程中，管理的主體卻缺乏對建筑綠色性能目標的關注與綠色運營的意識，在一定程度上阻礙了綠色建筑的發展。

    要想實現綠色建筑的管理目標，首先，應利用建筑企業與綠色建筑管理單位分析出綠色建筑運營管理的策略。其次，物業管理企業與業主群體也應運用合理的運行策略選擇收益策略。但是，從目前的實際情況來看，只有均衡物業管理企業與業主間的關系才能保證綠色運營管理的發展。在引入政府補貼行為后，物業管理企業應提供相關的綠色運營服務策略，業主也應選擇合理的綠色運營策略來支持綠色運營管理，以滿足綠色運營管理策略的要求。所以，在進行綠色運營管理的過程中，政府應充分發揮調控作用并給予一定的財政補貼、建立市場準入制度與標準等政策;在政策鼓勵與經濟獎勵的作用下，物業管理企業與業主應不斷增加環境保護意識，在此基礎上提升物業管理企業的收益，還應提升綠色運營管理的力度，為綠色建筑運營管理的發展提供動力，實現綠色運營管理的預期目標與實際價值。